Детали и эскизы масштабной реновации «единственной части города, которая говорит о Казани как о татарском городе»
Широко обсуждаемый снос «Татстроя», который предложили президенту РТ Рустаму Минниханову авторы мастер-плана Старо-Татарской слободы, оказался лишь верхушкой айсберга. Например, КЗИО Казани настаивает на сносе «самостроя» ООО «Антек» на Ахтямова, 2. У Илшата Хайруллина «завис» жилой дом у лофта Петцольда. Но главное, предстоит закольцовка озерных набережных, восстановление связности кварталов от Кабана до Волги и возрождение сгоревшего дома Мукминовых. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
На «исторической» комиссии Рустам Минниханов назвал Старо-Татарскую слободу одним из самых красивых мест столицы республики
«ПОЧЕМУ ДО СИХ ПОР НЕ СНЕСЛИ?»
Решимость привести левый берег Кабана в привлекательный вид президент РТ Рустам Минниханов продемонстрировал на совещании межведомственной комиссии по застройке исторических поселений в начале февраля. «Обязательно нужно довести данную работу до логического завершения, — подчеркнул Минниханов. — Это одно из самых красивых мест нашей столицы. Там расположено много ценных исторических объектов, их нужно сохранить». Более того, как говорят собеседники «БИЗНЕС Online», президент прямо поинтересовался судьбой диссонирующих зданий. «Почему до сих пор не снесли?» — спросил он в ходе обсуждения концепции и поручил обсудить соответствующий вопрос с владельцами.
Первоначально стало известно лишь о президентской «рекомендации» снести свежекупленное на торгах здание «Татстроя». Но, как нам удалось выяснить, на «бульдозерном положении» оказалось еще два объекта. Первый — недострой ООО «Антек» на Ахтямова, 2, который в КЗИО Казани считают «самоволкой» и давно требуют снести. Второй — часть владений «Казанских электросетей» на берегу Кабана. Причем, как говорят участники совещания, руководитель Сетевой компании» Ильшат Фардиев после вопроса президента о том, есть ли замечания к мастер-плану, заявил о полной поддержке изложенных в нем идей. Вплоть до демонтажа своего здания.
Разумеется, речь не идет о сносе ради сноса, это часть хорошо продуманной, целостной концепции, в том числе просчитанной в деньгах. Разработчики провели полную переоценку экономики объектов в сочетании с воссозданием исторической среды. Понятно, судьба зданий — в руках владельцев. Но реакция той же Сетевой компании показывает, что здесь понимают и моральную, и финансовую отдачу от реализации планов. Инвестициями голосует за реализацию мастер-плана и совладелец комплекса завода братьев Крестовниковых Эдуард Колтун, который начал реставрацию около трех лет назад.
Нажмите, чтобы увеличить
«Надо понимать, что Старо-Татарская слобода — это подлинная и практически единственная часть города, которая говорит о Казани как о татарском городе. Говорит о тех людях, что создавали культуру татарского народа, о том, как они жили и творили, — отмечает помощник президента РТ Наталия Фишман-Бекмамбетова. — Поэтому важно сохранять и развивать ценнейшую историческую ткань города. И восстанавливать ее там, где она нарушена. Это одна из самых больших исторических ценностей, которая есть у Казани».Кто и как работал над мастер-планом
Наринэ Тютчева: «Произошло то, что столкнуло камень с горы и обозначило принципы и приоритеты, по которым дальше будет развиваться город»Фото предоставлено фондом «Институт развития городов РТ»
КОМПЛЕКС НА 8,5 ТЫС. «КВАДРАТОВ» И ВОЗРОЖДЕНИЕ ДОМА МУКМИНОВЫХ
С экспертом ЮНЕСКО, создателем «Ре-школы» Тютчевой, под руководством которой и была разработана концепция, мы встречаемся на пересечении улиц Ахтямова и Марджани, где некогда проходила граница города — Старо-Татарской слободы и деревни Плетени. Одна часть исторически была жилой, с усадьбами и внутридворовыми пространствами. Другая развивалась как производственная: здесь стояли заводы братьев Крестовниковых и Петцольда, и она выходила на Кабан цепочкой садовых пространств. Поэтому есть идея обустроить у перекрестка площадь с арт-объектом, обозначающим символическую границу Старо-Татарской слободы и деревни Плетени — как границу двух исторических укладов.
В этой точке и высится 9-этажка бывшего «Татстроя», которую рекомендуют к сносу. Как говорят собеседники «БИЗНЕС Online» на рынке коммерческой недвижимости, для них данный вердикт «исторической» комиссии оказался большой неожиданностью. О торгах знали, потенциальные покупатели приценивались заранее. Выигравший торги таинственный москвич купил здание не целиком: у объекта есть и другие владельцы. Судя по намерениям инвесторов, которые обсуждались, здание так или иначе ждал редевелопмент — возможно, даже перестройка под апартаменты. «Маловероятно, что теперь, после столь громких заявлений в СМИ объект нарежут и продадут мелкими лотами», — оценивает последствия вердикта Минниханова гендиректор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров.
Бывшее здание «Татстроя» не вписывается в правила зон охраны Казанского кремля. При любой реконструкции у строения нет будущего: его ждет снос в любом случаеФото предоставлено фондом «Институт развития городов РТ»
Основания для сноса весомые: бывшее здание учебного комбината, построенное еще в советское время на участке в 3 га, не вписывается в правила зон охраны Казанского кремля. Когда его строили, ПЗО еще не было, но теперь любая реконструкция упрется в отметку 17 метров. Выше здесь строить нельзя. Девятиэтажка блокирует исторический вид на Кабан со стороны улицы Ахтямова. Часть участка «заходит» в водоохранную зону озера. Время идет, здание с годами будет ветшать, но его реконструкция невозможна — срезать верхушку не позволяет конструктив. «Получается, его можно разобрать лишь полностью, — объясняет радикальные решения Тютчева. — Существующая экономическая эффективность объекта сомнительна». Средняя цена аренды здесь относительно невелика. Что же предложат владельцам вместо старой высотки? Судя по слайдам из мастер-плана, здесь можно «посадить» многофункциональный комплекс переменной этажности на 8,5 тыс. кв. м с подземной парковкой, эксплуатируемой кровлей, зеленой террасой, обращенной к берегу озера. Стоимость аренды вырастет примерно вдвое. Да, окупаемость такого редевелопмента окажется долгой, не 5–7 лет точно. Зато у подобного объекта есть будущее с точки зрения эффективности инвестиций.
Пока на участке площадью 396 кв. м по адресу Ахтямова, 2 возвышается новодел, который эксперты считают неуместнымФото предоставлено фондом «Институт развития городов РТ»
Что же до Ахтямова, 2, где сейчас офисный недострой «Антека», то проектировщики предложили восстановить деревянный двухэтажный дом семьи мещан Мукминовых. Когда-то он сгорел. Пока же на участке площадью 396 кв. м возвышается новодел, который эксперты считают неуместным. «У здания категорически нарушены пропорции, высота. Оно на этаж выше, чем планировалось по утвержденному проекту. К тому же объект стоит не на своем историческом месте, он прилегает вплотную к границам усадьбы дома жены Марджани. Это создает проблему для реставрации усадьбы как одного из ценных подлинных объектов в данном квартале», — говорит Тютчева. Но, кроме того, экономика объекта с коридорными планировками тоже сомнительна: полезной площади могло быть больше. И в диалоге с собственниками разработчики могли бы доказать, что их идеи увеличат капитализацию здания.ООО «Антек»: «Дождемся решения суда»
Напомним, что по соседству располагается дом жены Марджани, который уже после начала судебных тяжб с владельцем «Антека» приобрела чета Фишман-Бекмамбетовых. Можно ли назвать рекомендации в рамках концепции отъемом имущества? Тютчева считает, что нет. В свете судебных претензий КЗИО (а ближайшее заседание суда — 16 февраля) это скорее указание собственнику, что ему нужно сделать все в соответствии с законом и правилами застройки. От вписанного в исторический контекст здания выиграет и владелец, и слобода.
Эскиз участка у «Татстроя», усадьбы Мукминовых и дома жены Марджани
«Президент концепцию поддержал. Да, решения радикальные, снос — серьезный шаг, но он обоснован», — полагает Тютчева. По ее словам, решение Минниханова — это фактически сигнал к тому, что градоформирующая политика будет вестись в новом ключе. С учетом того, что принята концепция устойчивого развития исторического поселения Казани, приоритет работы с историческим наследием выходит на передний план. Градоформирование — процесс, занимающий десятилетия. Если Казань хочет, чтобы исторический центр застраивался осмысленно, компромиссов больше быть не должно. «Произошло то, что столкнуло камень с горы и обозначило принципы и приоритеты, по которым дальше будет развиваться город», — считает Тютчева. Ее мнение поддерживают и другие эксперты.Зампред ТРО ВООПИК Фарида Забирова о радикальных мерах
Учитывая ценность территории, радикальные меры здесь оправданы, мы это поддерживаем.
Фарида Забировазаместитель председателя татарстанского отделения всероссийского общества охраны памятников
Неработающие производственные мощности будут менять свою функцию на общественную. В центре завода уже сформирована площадь, которая станет частью рекреации прибрежной зоныФото предоставлено фондом «Институт развития городов РТ»
ПРОЕКТ ЖИЛЬЯ У ЛОФТА «КРАСНЫЙ ВОСТОК» ПОСТАВЛЕН НА ПАУЗУ
Двигаемся дальше в сторону Вахитовской площади. Впереди сотни метров высоких заборов вдоль дороги. Тротуар то появляется, то снова исчезает. Идти по такому променаду не особо приятно. Спуск к озеру не оборудован, а из-под воды торчат коряги…
Останавливаемся у лофт-квартала «Красный Восток». Соглашение о реставрации комплекса пивоваренного завода Петцольда (или, по другой версии, Александрова) братья Айрат и Илшат Хайруллины подписали с исполкомом Казани еще в мае 2012 года. Это 4 га земли и 50 тыс. кв. м площадей. Последняя реконструкция комплекса датирована 1975-м. Новая концепция в целом была одобрена Миннихановым, висел лишь проект строительства жилого дома в форме каре. Экспертная общественность так и не пришла к единому выводу о том, каким же быть зданию, и вот теперь концепция Старо-Татарской слободы вновь меняет планы.
Существующий проект реставрации предполагал организацию въездов в подземный паркинг лофт-квартала со стороны набережной. Но это, считают эксперты, повлечет существенную урбанизацию набережной, поэтому предлагается сделать въезд со стороны улицы Тукая. Неработающие заводы будут менять свою функцию на общественную. В центре завода уже сформирована площадь, которая станет частью рекреации прибрежной зоны.
Тем временем с жилым многоквартирным домом придется повременить. Надо определиться, чем насытить пустующий участок. Выстраивать каре, которое за счет своей предельной для этой точки высоты и протяженности фасада «съест» визуальный образ завода Петцольда, не вариант. Так что предстоит снизить этажность и отступить от набережной вглубь участка.
Эскиз сада у «Плетеневских бань»
«СЕРДЦЕ ПРЯМО ЗАКЛОКОТАЛО ОТ РАДОСТИ»: КАМИЛЮ ИСХАКОВУ ПРЕДЛОЖАТ СОЗДАТЬ СПА-ЦЕНТР В «ПЛЕТЕНЕВСКИХ БАНЯХ»
Изюминка проекта — один из самых небольших участков в 1,5 га, комплекс «Плетеневские бани». Сами бани не функционируют уже очень давно, и разработчики предложили восстановить историческую функцию. Объект еще в 30-х годах XIX века создали братья Крестовниковы, и старожилы вспоминали, как ходили сюда.
«На Кабане кипела жизнь: тут и стирали, и лодки плавали. Воду еще и пили, чистой и вкусной была, — вспоминала как-то почетная гражданка Казани, жительница слободы Нурания Биктимирова. — Тот, кто не мылся в этой бане, не купался на Кабане, не пил оттуда воду и не танцевал на Чатках, не старожил».
Вокруг будущего спа-центра можно создать оранжерею, разбить дендросад. Пока же здесь глухой забор и большая неиспользуемая площадь. Владелец комплекса — экс-мэр Казани Камиль Исхаков. Как он рассказал «БИЗНЕС Online», планы возрождения «Плетеневских бань» ему стали известны на заседании «исторической» комиссии. По его словам, ранее сохранение здания было под вопросом, поскольку на ее месте обсуждались планы дорожно-инженерных сооружений. Так что теперь Исхаков готов в деталях ознакомиться с вариантом реконструкции своего объекта.Мнение владельца «Плетеневских бань»
Я родился в Казани, работал на благо города, и для меня это очень дорого. Сердце прямо заклокотало от радости — наконец я услышал, что люди защищают это дело с высоких трибун.
«„Плетеневские бани“ — это живой символ, — считает Тютчева. — Есть также планы по развитию территории, к ней примыкающей. Здесь планируется проложить бульвар, который пойдет в сторону Волги по улице Фаткуллина».
У бань, таким образом, появится три фасада, которые будут выходить на улицу Тукая, бульвар и озеро.
Нажмите, чтобы увеличить
ИЛЬШАТ ФАРДИЕВ РАССМАТРИВАЕТ НОВЫЙ СТРИТ-РЕТЕЙЛ НА МЕСТЕ СКЛАДА
Наконец, еще один спорный участок — владения «Казанских электросетей». Поначалу разработчики концепции, учитывая, что это все-таки стратегический объект, предложили лишь реконструкцию фасадов. Сейчас основное здание комплекса хмуро смотрит темно-бордовым плиточным фасадом на озеро, резко выделяясь с другого берега. Если закрыть его светящейся сеткой, мрачноватое место сразу преобразилось бы.
Однако Фардиев готов к любым переменам. «Мастер-план развития Старо-Татарской слободы, который представили президенту РТ, был полностью поддержан руководством АО „Сетевая компания“ и, в частности, генеральным директором Ильшатом Фардиевым, — сообщили „БИЗНЕС Online“ в пресс-службе компании. — В соответствии с представленной концепцией предлагается изменить облик административного здания филиала АО „Сетевая компания“ „Казанские электрические сети“, находящегося на первой линии, рядом с набережной озера Кабан. Предполагается актуализировать фасад здания в соответствии с современными градостроительными тенденциями, смонтировать подсветку и снести часть складских помещений. В комплексе, как и ранее, будет располагаться управление „Казанских электрических сетей“ и одно из его подразделений — „Центральный район электрических сетей“».
Фардиев, по всей видимости, оценил возможности создания первого стрит-ретейла на данной территории. В режиме регенерации авторы концепции предложили построить двухэтажное административное здание с общественным пространством на первом этаже. Образ объекта почерпнули в архивных материалах: когда-то здесь располагалось длинное промышленное здание завода Крестовниковых. Новое строение будет повторять его форму.
Нажмите, чтобы увеличить
ПЛОЩАДЬ ВАХИТОВА 2.0: НОВАЯ ТРАНСПОРТНАЯ СХЕМА, МФЦ И СВЯЗЬ С ОЗЕРОМ И ЗООПАРКОМ
Последний объект перед площадью Вахитова — это 2,6 га территории «Завода братьев Крестовниковых». Здание 1853 года постройки отреставрируют. Там появится многофункциональное пространство, т. е. планируется регенерировать историческую застройку в экономически привлекательном месте. Появятся и выходы на набережную Кабана. Концепцию развития фабрики по приглашению совладельца «Подарков» Эдуарда Колтуна также разрабатывает Тютчева. Кстати, именно Колтун и познакомил президента Татарстана с Тютчевой. Весной она приезжала из Москвы в Казань по приглашению реставратора продумать концепцию развития фабрики. В ходе обхода еще не открывшегося участка набережной Нижнего Кабана президент встретился с Тютчевой, где и предложил заняться Старо-Татарской слободой.Реконцепция завода Крестовниковых
Наконец, последний пункт плана — площадь Вахитова. Оживленный перекресток тоже ждет обновление. Назвать данную территорию площадью сейчас сложно. Во-первых, к ней трудно подобраться — чтобы перейти дорогу от улицы Тукая, нужно простоять на нескольких светофорах. 4,2 га сейчас не приспособлено для комфортного пешеходного и велосипедного движения, там высокий уровень шума. Участок используется исключительно как транспортный узел. К тому же у площади нет общественной функции и связи со сквером им. Вахитова, не организован доступ к воде.
В планах — реорганизовать движение транспорта, улучшить пешеходные связи, увязать пространства набережных Нижнего и Среднего озер Кабан под мостом над протокой между водоемами. Здесь же построят перехватывающую парковку — в будни она подойдет для офисных сотрудников, а в выходные сюда смогут приехать и горожане с туристами. С городским транспортным комитетом также согласуют обустройство пешеходного перехода.
Эскиз набережной у «Татстроя»Нажмите, чтобы увеличить
НАБЕРЕЖНАЯ: ДВУКРАТНЫЙ РОСТ ОБЩЕСТВЕННЫХ ПРОСТРАНСТВ И 15 ГА БЛАГОУСТРОЙСТВА
Сформировав понимание функционала слободы, авторы концепции наметили контуры обустройства и самой набережной. На протяженности 4,5 км у нее будет несколько входных групп. Одна — у завода братьев Крестовниковых. Следующая — близ территории «Казанских электросетей» и комплекса «Плетеневские бани».
Самым тихим местом станет участок со смотровой площадкой и максимальным видовым раскрытием на озеро Кабан и противоположную набережную. Центральная точка — причал у здания «Татстроя» с пространством вроде сцены. Завершит набережную амфитеатр, сформированный напротив медресе. Протяженность пешеходных дорожек также увеличится с 2 до 6 км, а длина пути для прогулки на велосипедах составит 1,6 км (до этого их здесь не было совсем). В общей сложности площадь общественных пространств вырастет в 2 раза до 10 га, а территория благоустройства составит 145 тыс. кв. метров. В общем, левый берег Кабана и все здания будут нести востребованную горожанами функцию, выйдя из-за глухих заборов.
Если посмотреть на функциональное предназначение строений набережной сейчас, почти 38% — это административные здания и еще 22% — объекты без определенного назначения. В потенциале здесь будет 32 тыс. кв. м нового строительства, доля жилья в общей площади зданий слободы увеличится с 13% до 20%. Число парковочных мест вырастет более чем в 2 раза — с 440 до 978.
Важный момент — пересмотр действующего высотного регламента на понижение для сохранения исторического силуэта. В жилой части Старо-Татарской слободы предлагается разрешить строить максимум в три этажа, а на промышленной части бывшей деревни Плетени — максимум пять этажей.
Эскиз набережной озера Кабан
ПЯТЬ ЛЕТ И ПОЛМИЛЛИАРДА БЮДЖЕТНЫХ ВЛОЖЕНИЙ
Работа может стать и пилотным проектом в части реализации концепции устойчивого развития центра для других городов. Зампред ВООПиК Забирова, участвовавшая в экспертном сопровождении мастер-плана, отмечает, что к проекту привлекли максимальное число экспертов.
«Они все увязали с нашей концепцией, учли наши пожелания. Была очень интересная работа, мы с ними буквально каждый дом обошли. Это свежий взгляд, и задачи все время расширялись. Все начиналось с фасадов и набережной и в итоге превратилось в мастер-план, — говорит Забирова. — Но сроки реализации, конечно, не завтрашний день. Не знаю, насколько все реализуют собственники, но это не следующий год, а будет постепенно реализовываться».
То, с чего начнет бюджет, — благоустройство набережной и улично-дорожной сети улицы Марджани. Не исключено, что потребуется реконструкция инженерных сетей. Нужны также археологические изыскания, проект корректировки водоохранной зоны и т. д. Предварительная оценка бюджетной составляющей — 547 млн рублей. Для сравнения: вторая очередь набережной Кабана обошлась в 1,5 млрд рублей.
Объем инвестиций собственников (а тут, как мы видели, и реконструкция, и новые объекты) авторы предварительно оценивают в 3,9 млрд рублей.
Теоретически проект можно реализовать в течение пяти лет — он разбит на пять этапов. Очередность работ предстоит скоординировать со всеми ведомствами, инвесторами, детально проработать бизнес-план и составить «дорожную карту», реализацией которой займется создаваемая с соответствующей целью некоммерческая организация.
Анна Городнова, Дмитрий Катаргин
Слайды и эскизы предоставлены Фондом «Институт развития городов РТ»